Asuntolaina-asioita

Kollaasin kuvat Pinterestistä

*Kaupallisessa yhteistyössä Aktian kanssa

Aktia-yhteistyömme tiimoilta olen päässyt tutustumaan tarkemmin moniin ennestään mulle tuntemattomiin pankkiasioihin. Esimerkiksi asuntolaina-asioissa olen ollut ihan pihalla ja pitkään, sillä minulle ei ole koskaan ollut tarvetta hakea asuntolainaa. Kunnes nyt se tarve tuli ajankohtaiseksi. Ai miten niin nyt vasta? Mieheni on jo ennen omistanut asunnon, minä en. Niinpä kun ostimme viime kesänä nykyistä asuntoamme, mietimme, miten asuntohankkeen kanssa kannattaisi järkevimmin toimia. Rivitaloasunnon varainsiirtovero kun on 2 % ja omakotitalon 4 %. Koska ensiasunnon ostaja on vapautettu varainsiirtoverosta (40-vuotiaaksi asti), ajattelimme, että olisi fiksuinta säästää mun ensiasunto-omistajuus tulevaisuuden omakotitalon hankintaan. Niinpä nykyinen kotimme on mieheni omistama ja vasta nyt tämän meidän tulevan Lempäälän talon kohdalla asuntolaina tuli minulle ajankohtaiseksi, kun omistajuussuhde jaettiin miehen kanssa niin, että minä omistan selkeän enemmistön talostamme. Tämän hintaisissa hankinnoissa 4 % säästö on todella iso säästö, ja siksi tällainen menettely oli meille mahdollisimman järkevä. (Tuo 4 % säästö tulee tietenkin vain siitä osasta, jonka ostaa ensiasunnon ostaja, siitä toisesta osasta tulee tietenkin normaalisti varainsiirtovero maksettavaksi..)

Mun mielestä pariskuntien kannattaa hankkia ensiasuntonsa näin, koska ensiasunnon ostajan veroetu on tarjolla ainoastaan niille, jotka eivät ole koskaan omistaneet 50 % asunnosta. Eli ensimmäisen asunnon kohdalla toinen pariskunnasta käyttää edun ja toisen kohdalla toinen. Joillekin tällainen järjestely ei tunnu sopivalta, koska haluaa tasavertaisuuden turvaa tai muutoin haluaa pitää omistussuhteet tasavertaisina. En ole koskaan ollut sellainen ”mun rahat / sun rahat” -ihminen, ja meille tällainen omistus on ollut aivan ehdottoman oikea ratkaisu. Laina voi silti olla yhteinen, vaikka omistajuussuhde olisi millainen. Tietenkin jokainen määrittelee itse sen, mikä on paras järjestely omassa suhteessa, eikä tämä nyt varsinaisesti liity lainoihin niinkään, vaan veroihin. Anyway, lainan saa yhteisenä tai erillisinä sen mukaan, miten itse tilanteen näkee parhaaksi. Jos pariskunnalla on vaikkapa suuri varallisuusero, voi erilliset lainat tuntua paremmalta idealta.

Tämä menettely tarkoitti sitä, että tänä vuonna hain ensi kertaa elämässäni asuntolainaa. Vaikka meillä onkin tämä yhteistyö Aktian kanssa, kilpailutin useamman pankin jo ennen yhteistyömme alkua. Sain erilaisia tarjouksia, joista Aktian tarjoama oli vaan yksinkertaisesti paras ja halvin. Istuin kuuntelemassa marginaaleista, Euriboreista ja kaikesta mahdollisesta, enkä ymmärtänyt juuri mitään. Asuntolainoja oli kuitenkin helppo verrata. Samoilla spekseillä annetut luvut olivat itsestäänselviä. Jos yhdestä paikasta tarjottiin 0,7 % marginaalia ja toisesta 1,1 %, ei tarvinnut olla tätä fiksumpi tajutakseen, että ensimmäinen on edullisempi. Vertasin siis ensin lukuja (okei, miehen avulla) ja sitten neuvottelimme lainan Aktiasta. Tämän ei sinänsä pitäisi olla yllättävää, sillä jos tekee hieman vertailua, niin vuodesta toiseen Aktian tarjoamat marginaalit ovat olleet pienempiä kuin suurimman osan kilpailevista pankeista. (Täältä löytyy esimerkiksi viimeisin taloustaidon vertailu.)

Asuntolainaa hakiessa täytyy huomioida ostettavan kiinteistön tai asunto-osakkeen arvo, sillä se vaikuttaa siihen, paljonko tarvitaan vakuutta tai pääomaa. Asunto-osakkeissa pitää myös huomioida ero myyntihinnan ja velattoman hinnan välillä. Velattomaan hintaan on sisällytetty myös mahdollinen velkaosuus. Joissakin uusissa kohteissa velkaosuus saattaa olla hyvinkin mittava. Velkaosuutta maksetaan takaisin rahoitusvastikkeen muodossa, joten vaikka myyntihinta onkin halpa, saattaa kuukausimenot olla kuitenkin yllättävän suuret kun niihin lasketaan lainanlyhennys, hoitovastike ja rahoitusvastike.

Kiinteistö tai asunto itsessään on vakuutena tiettyyn määrään lainasta, ja lopun vakuudeksi on useampi vaihtoehto. On mahdollisuus ottaa takaaja (esim. vanhemmat), sijoittaa omaa rahaa puuttuva määrä tai sitten ottaa maksullinen valtiontakaus. Tavallisinta on, että vanhemmat (tai muu yksityishenkilö, esim. isovanhemmat) antavat lisävakuutta (esim. omasta asunnostaan) tai sitten käytetään pankin omaa asuntolainatakausta. Me saatiin Aktiasta hyvin selkeä laskelma siitä, kuinka paljon meillä pitäisi olla vähintään pääomaa ja paljonko tarvitsemme vakuudeksi ja mitä esim. valtiontakaus meille maksaisi, jos sellaisen ottaisimme. Pääomaa on hyvä olla asuntoa hankittaessa n. 10 %, toki kaikki nämä ovat tapauskohtaisia laskelmia, joten on mahdotonta sanoa yhtä selkeää mallia. Kesällä 2016 on tullut voimaan lainakatto, joka asettaa vaatimuksia asunnon ostajien säästöosuudelle. Asunnon ostajalla pitäisi pääsääntöisesti olla 10% omia säästöjä asunnon ostoon. (Ensiasunnon ostajilla pitäisi olla 5% säästöjä). Joka tapauksessa tulevaan asuntoon pitäisi säästää, oli se sitten ASP-tilin muodossa tai muilla tavoin.

Kiinteistöissä pitää ottaa huomioon myös kiinteistön kunto ja tehdä kohteessa kunnollinen kuntoarvio. Ostaja on velvollinen tutustumaan perusteellisesti ostettavaan kohteeseen ja myyjän pitää ilmoittaa kaikista tiedossa olevista virheistä. Kaikki ongelmat eivät kuitenkin näy päälle päin ja ostajan on näissä tilanteissa riisuttava ruusunpunaiset lasinsa ja tarkistettava kiinteistö kriittisin silmin. Meidän ostaman talon tapauksessa, kiinteistön kaupan ehtona oli osaltamme se, että kuntoarviossa ei ilmene mitään poikkeavaa.

LAINALUPAUS:

Aktia on lanseerannut ihan hetki sitten uuden lainalupaus-menettelyn, joka on tarkoitettu käytännölliseksi välineeksi silloin, kun joutuu tekemään nopeita ratkaisuja. Me oltiin yhden rivitalon näytössä viime vuonna, ja ennen kuin ehdimme edes kiinnostuksemme ilmaista, teki eräs toinen pariskunta jo tarjouksen asunnosta. Asuntomarkkinoilla välillä käy niin, että nopeus ratkaisee, ja sen takia ois hyvä olla asuntolainalupaus valmiina jo ennen näytöille lähtemistä. Aktiasta saa nyt asuntolainalupauksen netistä 24/7 tai puhelimitse arkisin 8-20.

Yksinkertaiseen lainalaskuriin tiedot täyttämällä saa Aktialta lainalupauksen, joka on siis ns. alustava rahoitusehdotus. Se tarkoittaa sitä, että jos kaikki annetut tiedot pitävät paikkansa, Aktia antaa hakijalle alustavan tiedon siitä, että hän saa pankista asuntolainan. Tämän jälkeen Aktiasta ottaa viimeistään seuraavana arkipäivänä asiakasneuvoja yhteyttä, jonka jälkeen voidaan varata tapaaminen pankkiin, missä voidaan käydä tarkemmin läpi kaikki tarvittavat tiedot ja tarkentaa tarjousta.

Lainalupauksen saaminen heti helpottaa tarjouksen tekemistä. Ei tarvitse miettiä paljonko omilla tuloilla saakaan lainaa, vaan syöttämällä asunnon tai kiinteistön tiedot ja lyhyesti hieman muita tietoja, saa pankilta ehdotuksen tietynsuuruisesta lainasta. Tämä antaa varmuuden siitä, että hankittava kohde on sopivan hintainen ja että lainan määrä on oikeassa suhteessa tuloihin.

Yksi hyvä tapa säästää asuntoon ja saada asuntolaina helpommin, on ASP-säästäminen ja ASP-laina. ASP-järjestelmä on Aktiassa tarkoitettu 15–39-vuotiaille ensiasunnon säästäjille.

Aktia auttaa ASP-säästämisessä tekemällä asuntosäästösuunnitelman, jolla on tarkoitus säästää vähintään 10 % asunnon hinnasta. ASP-tilin 1%:n korko on veroton, ja lisäksi Aktia maksaa 4 % kiinteän lisäkoron (myöskin verottomana) talletusvuonna ja korkeintaan viitenä sitä seuraavana vuonna, jos asiakas yltää säästötavoitteeseen.

Tavallaan ASP-tiliä ja -säästämistä voi ajatella näyttönä pankille siitä, että pystyt säästämään tiettyä summaa kuukausittain, joten todennäköisesti pystyt myös lyhentämään lainaa ajallaan.

ASP-laina on siitä erinomainen vaihtoehto, että se on korkotuettua asuntolainaa (tietyin ehdoin). Kun olet onnistunut säästämään 10 % asunnon hankintahinnasta, saat loput 90 % lainaa, jopa 25 vuoden laina-ajalla. Lainan vakuudeksi tulee siis hankittava asunto ja jos asunnolle sattuu tarvitsemaan lisävakuutta, ASP-lainalle saa lisävakuuden valtiontakauksen veloituksetta. Normaalisti valtiontakaus maksaa 2,5 % takauksen määrästä.

Jos siis asunnon hankkiminen ei ihan vielä ole ajankohtaista, niin ASP-tili voi olla paras tapa varmistaa asunnon ostamisen helppous myöhemmin.

Mä oon itse sellainen ihminen, että inhoan laittaa rahaa sellaisiin säästökohteisiin, joista en tiedä, saanko nostaa rahani tarvittaessa heti. ASP-tili kuulosti aina mun mielestä sellaiselta pelottavalta asialta, johon laittaisin rahani, mutta en saisi niitä sieltä tarvittaessa pois. Ei se nyt ihan niin mene. ASP-tililtä saa nostaa milloin haluaa varojaan, mutta ASP-tililtä varojen nostaminen pyyhkii pois ASP-tilin edut. ASP-sopimus purkaantuu jos tililtä tekee noston. Toki tilin voi lopettaa ja säästämisen aloittaa uudestaan myöhemmin, kunhan on vielä alle 39-vuotias ja ensiasunto on vielä ostamatta. Jos kuitenkin päätyy säästämään ASP-tilille, mutta tarvitseekin säästöjään aiemmin, eivät ne ole mitenkään ”lukittu” siihen asunnon ostamiseen.

Tärkeintä asuntolainan haussa on mielestäni kilpailuttaa kaikki tarjoajat, sillä suurista summista puhuttaessa voi 0,5 % ero olla huima määrä rahaa. Lisäksi on tärkeää, että pankissa on sujuva asiakaspalvelu ja esimerkiksi meidän tapauksessa on hirveän kätevää, kun meillä on tätä nykyä kaikki tilit ja vakuutukset samassa pankissa kuin asuntolainamme. Tämä helpottaa asiointia, kirjanpitoa ja elämän suunnittelemista hieman pidemmälle 🙂

Asuntolainan ottajan on hyvä varautua mahdollisimman moneen eri tilanteeseen, jotka voivat tulla ajankohtaiseksi. Asunnon osto on suurin hankinta monien elämässä ja siinä pitäisi pystyä varautumaan mahdollisiin riskeihin. Asunnon ostajan täytyy huomioida varautumisensa korkojen nousuun, työttömyyteen, sairauteen tai jopa siihen, että puoliso kuolee. Näitä ei ehkä halua ajatella asunnon ostamisen aikana, vaan korkeintaan keskittyy ajatuksiin sisustuksesta ja kaikesta ihanasta asunnonomistajuudessa, mutta on hyvä miettiä etukäteen, miten erinäisissä tilanteissa pärjäisi. Myisikö asuntonsa? Menisikö se kaupaksi? Käyttäisikö säästöjä kuluihin? Onko esimerkiksi vakuutus takaisinmaksun turvaamiseksi oikea vastaus?

Oli suunnitelma mikä tahansa, tärkeintä on, että on hyvä varasuunnitelma. Meidän tapauksessa ison asuntolainan ottaminen yhdessä ratkaisi sen, että otimme myös henkivakuutuksen. Näihin palaan hieman myöhemmin omalla vakuutuspostauksella. 🙂

Kommentit (51)
  1. Oikein hyvä, asiallinen ja kattava info, näin 20 vuotta pankissa työskennelleen mielestä. Kiva, että kerrot näistä elämän tärkeimmistä realiteeteista.

    1. Kiva kuulla, ja kiitoksia kommentistasi 🙂

Rekisteröitymällä Lilyyn kommentoit kätevämmin ja voit perustaa oman blogin. Liity yhteisöön tästä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät merkitty *