Asunnon osto on yksi elämän isoimpia päätöksiä ja täytyy myöntää, että mua se ainakin vähän pelottaa. Tai mietityttää. Suomessa tehdään useita asuntokauppoja vuosittain ja useimmat menee kuin oppikirjoissa mutta aina ei kuitenkaan käy niin. Omaa epävarmuutta pienentää se, että myyjän ja ostajan etuja on ajamassa myös välittäjä, joka hoitaa useimmiten myös käytännön asiat. Mutta joskus kuulee myös, että erinäisiä ongelmia on ollut myös välittäjien kanssa ja kaikki ei olemaan mennyt niin putkeen..

Koska omakotitalokin tuli nyt kaupan, niin harkitsemme tarjouksen tekemistä sekä asunnosta että myynnissä olevasta tontista. Mutta mitä ihmettä meidän tulisi tietää tai ottaa selvää ennen kuin uskallamme tehdä tarjousta? Ja miten ostoprosessi etenee? Emme ole asunnon ensiostajia mutta viimeksi vuonna 2009 ostettu asunto ostettiin sukulaiselta ja hoidimme itse aika vähän siihen liittyviä paperiasioita yms. Asunnon kunto ja rakenteet olivat myös helposti selvillä, koska se oli sukulaisemme aikoinaan rakennuttama. Vuonna -79 valmistuneen paritalon puolikkaan ostimme remontoitavaksi, asunto oli alkuperäisessä kunnossa. Mutta 1950- luvun omakotitalo onkin sitten vähän eri juttu.

Ennen ostoa

Ostajan tärkein velvollisuus on tarkastaa asunto perusteellisesti ennen ostopäätöksen tekoa. Mahdolliset ilmenevät virheet voi korjata ylös ja jos ne ovat mahdollisesti hintaan vaikuttavia, voi pyytää hinnan alennusta tai myyjän korjaamaan ne ennen ostajan muuttoa. 

”Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.” (Asuntokauppalaki 1994.)

Eli meidän vastuisiin kuuluu siis asunnon tarkastaminen ennen ostopäätöksen tekoa. Karkeasti sanottuna, jos emme tee tarkastusta asunnon kunnosta, niin emme voi valittaa mahdollisista virheistäkään. Tämä kuulostaa mielestäni ihan oikeudenmukaiselta. Mutta on tiedettävää, että useimmat virheet saattavat paljastua vasta sen jälkeen kun asunnossa on jo asuttu jonkin aikaa ja kauppahinta on tietysti jo maksettu! Välittäjä ja omistaja ovat kertoneet asunnon olevan hyvässä kunnossa ja hyvin hoidettu, joten tässä kohtaa on luotettava heidän sanaansa.

Haluamme teettää kuitenkin yhdessä kuntokartoituksen, jossa mahdolliset virheet voidaan huomata. Ostajan tulee ilmoittaa mahdollisesta virheestä sekä siihen perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa. Esimerkkinä jos asunnossa ilmenee jokin merkittävä virhe, joka vaatii korjaamista, voidaan osapuolten välillä keskustella hinnan alennuksesta. Kohtuulliseksi reklamaatioajaksi katsotaan 3-4 kuukautta. Jos myyjänä on toiminut kuluttaja, laatuvirheestä on ilmoitettava kahden vuoden kuluttua siitä, kun asunnon hallintaoikeus on luovutettu ostajalle. Kahden vuoden määräaika on olennainen osa asuntokauppoja. Jotkut virheet ilmenevät vasta myöhemmin esimerkiksi vuoden asumisen jälkeen ja tällöin on hyvä ilmoittaa mahdollisimman pian myyjälle siitä, että jos virhe on sellainen jota ostajan ei olisi tullutkaan huomata asunnon ennakkotarkastuksen yhteydessä.

Asunnon ostaminen 

Esitämme kiinnostuksemme välittäjälle ja mietimme miten etenemme. Olemme mielessämme miettineet sopivan kimppahinnan talolle ja tontille, hinta joka on vähän alle ilmoitetun kauppahinnan mutta realistinen. Välittäjä kertoo kaksi tapaa edetä. Joko esitämme heti hinnan, joka on reilu kummallekin osapuolelle ja jolla ajattelimme tehdä kaupat tai toinen tapa on tehdä alhainen tarjous ja katsoa mihin se johtaa, ja haluaako myyjä edes tehdä vastatarjousta. Olimme jo tavanneet myyjän ja tiesimme heidän halustaan myydä mieluusti sekä tontti että talo. Olihan tonttikin ollut jo pidempään myynnissä. Asioiden jouduttamiseksi ilmoitimme heti hinnan, jolla tekisimme kaupat. Välittäjä pyysi meitä vielä kirjoittamaan vapaamuotoisen tarjouksen sähköpostitse, jonka hän voisi välittää myyjälle. Annoimme tarjouksen torstaina ja odottelimme viikonlopun yli. Tarjous hyväksyttiin!! Olimme jo asiasta melko varmoja, joten sekin vähän jännitti..tarjous kun katsotaan sitovaksi. Esitimme kuitenkin ehdoksi, että haluamme asunnosta teetettävän kuntokartoituksen. Kuntokartoitus sovittiin myyjän ja ostajan puoliksi maksettavaksi, jotta kummallakin osapuolella olisi mahdollisuus käyttää raportin antamia tietoja myöhemmin.

Kuntokartoitus on hyvä tapa selvittää asunnon kunto ammattilaisen avulla. Näin ostajina saamme kuvan asunnon kunnosta ja mahdollisista virheistä. Jos suurempia virheitä ja korjaustoimenpiteitä vielä tarvittaisiin, voisimme vielä neuvotella myyjän kanssa kaupan hinnasta ja siitä miten virheet korjattaisiin. Kaikkein kauheita on kuulla, että joku on ostanut talon, joka on ollutkin täysin homeessa. Tätä ei voi edes kuvitella. Mikä henkinen pettymys saatika taloudellinen! Myyjän ja välittäjän tehtäviin kuuluu kertoa asunnosta ja muihin kauppaan liittyvistä asioista sekä esittää ostajalle tarpeelliset asiakirjat. Mielestäni ostajan tulee myös itse olla kiinnostunut asiakirjoista ja tutustua niihin huolella. On selvää, että vanhempi asunto tulisi tarkistaa huolellisemmin kuin uusi asunto. Emme voi vedota kaupan jälkeen sellaiseen asiaan, joka on ollut huomattavissa jo ennen kauppaa ja olemme saaneet siitä tiedon. 

Reilu viikko kuntotarkastuksen jälkeen saimme raportin tarkastuksesta. Pian olimmekin jo tekemässä varsinaisia kauppoja. Sovimme välittäjän ja myyjän kanssa, että teemme sitovan sopimuksen eli ns. alkukaupan. Alkukaupassa maksetaan osa kauppahinnasta ja loppuosa myöhemmin sovitusti määräaikaan mennessä. Tämä tekee kaupasta sitovan mutta antaa ostajalle maksuaikaa. Käteisrahakaupassa meillä olisi vielä mahdollisuus vetäytyä kaupan teosta mutta menettäisimme käsirahan. Tiesimme, että haluamme tämän talon todella. Siitä me teemme meille ihanan kodin!

Asuntoa ostaessa on otettava selvää onko asunto kiinteistö vai osakeyhtiö. Tarvittavat asiakirjat eroavat, kumpi muoto on kyseessä. Talomme on kiinteistö, joten listaan alle meille tarpeelliset asiakirjat.

-lainhuutotodistus tai mahdollinen muu selvitys myyjän omistusoikeudesta

-kiinteistörekisterin ote

-rasitustodistus

-kartta, josta käy ilmi kohteen sijainti ja alueen rajat

-mahdollinen maanvuokrasopimus

-pohjapiirros

-selvitys sellaisista kiinteistöön kohdistuvista rasituksista ja rasitteista, jotka eivät ilmene rasitustodistuksesta tai kiinteistörekisteriotteesta

-kaavaote, kaavamääräykset ja kunnan rakennusjärjestys

-rakennuslupa-asiakirjat

-mahdollinen hallinnanjakosopimus

-muut kiinteistöön liittyvät sopimukset (vesihuolto, jätevesi, liittymät jne.)

-kuntotarkastus