Tarjouskauppa

Som reaktion på Julles förra inlägg och krossade drömmar skall jag dela mina undersökningar och åsikter angående Tarjouskauppa försäljningsmodellen. Tarjouskauppa är alltså en form av budgivning, men jag använder den finska termen eftersom den är etablerad i bostadsmarknadssammanhang. Jag har läst på mycket och har många åsikter, så detta blir inget kort inlägg. Lovar ge något mer lättläst nästa gång, men detta är viktigt.

Traditionell metod

Den traditionella metoden att sälja bostäder är att ange ett försäljningspris för vilket försäljaren är villig att sälja sin bostad, så kallat ”pyyntöhinta”. Säljaren har aldrig någon skyldighet att sälja bostaden oberoende vad som bjuds, t.ex. övriga villkor i budet eller säljarens förändrade situation kan hindra att ett bud godkänns, men tanken med försäljningspris är att du får lägenheten om du slår den summan i bordet. Däremot sätts försäljningspris oftast naturligtvis så högt som möjligt, och försäljaren är ofta beredd att pruta på det angivna priset.

I den traditionella metoden får du också bestämma anbudets övriga villkor själv, t.ex. hur länge ditt bud är i kraft. Ifall det finns flera intressanta bostäder på marknaden vill du antagligen inte låta ditt bud vara i kraft särskilt länge, eftersom du under den tiden inte kan bjuda på något annat. Godkänns ditt bud är du nämligen tvungen att genomföra köpet, eller betala en straffsumma på exempelvis 7 % av bjudet pris.

Det negativa med den traditionella metoden är att du inte vet hur många andra potentiella köpare det finns och vad de bjudit. Det är hela tiden ett spel mellan vad du tror försäljaren är villig att sälja för, vad du är villig att betala och vad du tror andra är villiga att betala. Å andra sidan vill försäljaren naturligtvis ha ett så bra pris som möjligt, så om du lämnat första budet och någon annan därefter bjuder högre, kommer förmedlaren högst antagligen att meddela detta för att försöka få ett ännu bättre bud av dig. Jag upplevde aldrig att detta var ett särskilt stort problem.

Tarjouskauppa

Med Tarjouskauppa modellen gäller andra regler. Här sätts ett utgångspris, och tanken är att man får börja bjuda från utgångspriset uppåt. Budet måste vara i kraft 48 timmar. Under 44 timmar har övriga spekulanter möjlighet att bjuda ett högre pris. Alla bjudna pris kan ses på nätet. Då ett bud varit på nätet 44 timmar kan försäljaren antingen godkänna det eller förkasta det, oberoende om det kommit ett bättre bud eller inte.

Tanken är att man med Tarjouskauppa skall få ett pris på lägenheten som motsvarar den faktiska aktuella marknaden, och att den är en öppen modell där intresserade köpare är medvetna om varandra och varandras bud. Förmedlare menar att Tarjouskauppa modellen passar bra för speciella objekt som är svåra att prissätta, och för väldigt populära objekt, som en etta på Mannerheimvägen.

Bakgrund

Tarjouskauppa modellen började användas i Finland av Kiinteistömaailma för ca 10 år sedan. Efter klagomål från konsumenter och andra förmedlare utvärderade Konkurrens- och konsumentverket modellen 2012, och kom fram till att den under rådande lagstiftning inte kan förbjudas. I rådande förordningar förstår man bara begreppet försäljningspris, som motsvarar pyyntöhinta, men det är väldigt tolkbart. Tarjouskauppa ansågs inte heller strida mot konsumentens intressen, åtminstone inte enhälligt. Däremot lämnade konsumentverket in en motion till Justitieministeriet, där de bad dem justera bostadsmarknadens förordningar så de tar i beaktande dylika nya försäljningsmodeller. Konsumentverket poängterade också, att det finns orsak att förbättra köparens möjligheter att få direkt information om faktiskta försäljningspris och målpris. I augusti 2014 svarade justitieministeriet med ett betänkande, där de understöder konsumentverkets förslag. Så vitt jag vet, har dock ingen lagändring ännu trätt ikraft.

Åsikter

Personligen har jag bara haft erfarenhet av Tarjouskauppa från köparens sida, men mina erfarenheter har med ett undantagit bara varit negativa. Så här tänker jag och andra om varför Tarjouskauppa modellen är negativ för köparen;

  • Utgångspriset är oftast satt väldigt långt under vad säljaren faktiskt är villig att sälja för, s.k. målpris. Kiinteistömaailma påstår att de har en gräns på -30 %, men det är ren ganska mycket. På det här sättet vill man locka fler intresserade till visningar. Men jag förstår inte riktigt logiken här. Någon som blir lockad av -30 % är knappast villig att köpa för 100 %. Ett utgångspris på -10 % låter betydligt smartare, om man vill ha seriösa bud. Å andra sidan är det kanske bara fråga om en psykologisk marknadsföring där man vill ha många besökare på visningen.
  • Som köpare måste du ha budet i kraft 48 timmar, vilket kan vara en lång tid om du är intresserad av flera lägenheter samtidigt. Sedan kanske någon bjuder 1 000 € mera, och du är villig att höja ännu en gång. Då är du fast 48 timmar igen.
  • Du har ingen chans att veta vad försäljaren faktiskt är villig att sälja bostaden för, och förmedlaren vägrar oftast ens antyda vad det rör sig om. Med få eller inga andra anbudsgivare måste du eventuellt hålla på att höja och bjuda mot dig själv, utan att veta var gränsen går eller få ett motbud.
  • Tarjouskauppa modellen ger möjlighet till och har anklagats för att bara spekulera marknaden utan verkliga intentioner att faktiskt sälja.
  • Det har också spekulerats i huruvida det lämnas in fiktiva bud bara för att höja priset. Alternativt bara som summor inlagda av mäklaren eller som en falsk budgivare. Eftersom försäljaren inte är skyldig att godkänna det högsta budet kan hen bra ha en bekant som lämnar in bud som aldrig planerats godkänna. Själv tror jag inte detta är ett stort problem, men möjligheten finns.
  • Det har även oroats över att Tarjouskauppa modellen blåser luft i priserna och skapar prisbubblor.

IMG_2078.JPG

Mina känslor för Tarjouskauppa är ungefär samma som då jag nödig och svettig låser ut mig hemifrån

Egna erfarenheter

Min första erfarenhet av Tarjouskauppa var faktiskt riktigt lyckat och visade hur det fungerar då det fungerar som det ska. Förutom kanske att utgångspriset var orealistiskt lågt. Utgångspriset var 140 000 €. Genast började bud strömma in och buden höjdes i snabb takt. Jag gick med vid ca 159 000 €, sedan var vi två budgivare kvar. Jag stannade vid 168 000 €. Den andra bjöd 170 000 € och fick lägenheten, vilket var ett ganska rimligt pris.

Min andra erfarenhet var ett exempel på hur det fungerar då det inte fungerar. Utgångspriset var 168 000 €. Ingen hade lämnat in ett första bud på över en vecka, så jag lämnade in 170 000 €. Ingen höjde inom två dygn, men förmedlaren meddelade att mitt bud inte godkänts. Jag frågade om köparen kunde ge ett motbud eller om de ens kunde vinka om vad de tänkt sig för pris, men det gick inte för sig. Förmedlaren sade som enda vink ”om du bjuder 200 000 € får du den nog!”. Vilket var långt över marknadsvärde. Så mitt enda alternativ skulle ha varit att hålla på att bjuda över mig själv, 1 000 € i taget tills det nappade. Eller bjuda vad jag max kunde tänka mig, och möjligtvis betala betydligt mera än nödvändigt. Nå, efter några dagar bjöd någon annan 172 000 €. Jag bjöd igen, 175 000 €. Ingen höjde, men mitt bud godkändes inte nu heller och fortfarande fick jag ingen ytterligare information. Nu blev jag sur och meddelade att jag inte tänker hålla på med den här leken mera. I verkligheten hade jag varit villig att betala ca 180 000 € för den lägenheten. Ingen annan höjde heller, och efter ca en vecka togs lägenheten bort och lades till försäljning igen med ett traditionellt utgångspris på 192 000 €, då såldes den på ett par dagar.

Ca en månad senare kom en nästan identisk lägenhet till salu i samma hus, som Tarjouskauppa, med utgångspris 149 000 €. Patetiskt, med tanke på att tidigare lägenhet sålts för 185 – 195 000 €. Jag tog mig i alla fall till visningen och försökte tala med förmedlaren om varför de valt Tarjouskauppa modellen som inte funkat senast och varför de börjat så otroligt långt från marknadspris. Förmedlaren var väldigt ovillig att diskutera det här, sa att hon inte var medveten om den tidigare lägenheten alls (vet inte vad hon ville att det skulle antyda om hennes trovärdighet som en hängiven förmedlare) och att om jag en gång är så insatt så borde jag ju veta vad det verkliga marknadspriset är, så då har ju inte utgångspriset någon skillnad. Hon skickade heller inte övrig lägenhetsinformation till mig fast jag skrivit upp mig på listan för det.
Den lägenheten såldes för 190 000 €, med Tarjouskauppa hela vägen ut.

Förutom de här följde jag med många andra Tarjouskauppa försäljningar utan att själv aktivt delta, och de följde så gott som alltid de två dåliga exemplen ovan. Orimligt låga utgångspris, avslag på anbud fast inga andra kommit under utsatt tid och plötsligt byte till den traditionella modellen. I Julles exempel nedan verkade modellen ha fungerat som den skall i själva budgivningen, men Julle beskriver också bra stressen och angsten man måste gå igenom då man väntar på vad som händer och funderar och spekulera. Förstås är det alltid lite sådant också i den traditionella metoden, men absolut inte lika mycket, eller ensidigt.

Tarjouskauppa i Sverige

I Sverige har de en motsvarande budgivningsmodell i bodstadsförsäljningen, man talar om lockpris på bostäder. Mäklarsamfundet har dock starkt tagit avstånd från den här modellen och rekommenderar att förmedlarna istället i försäljning genom budgivning angiver ett så kallat accepterat pris. Accepterat pris skall motsvara målpriset och är ett pris säljaren faktiskt kan tänka sig sälja sin lägenhet för. I Stockholm och Göteborg har de flesta mäklarna i samförstånd bestämt sig för att godkänna detta, och alltid ange ett accepterat pris. Jag har förstås inga egna erfarenheter av hur detta fungerat i praktiken, men jag gillar ställningstagandet man tar här.

IMG_1324.JPG

I Stockholm tar man avstånd från Tarjouskauppa modellen

Sammanfattning

Jag upplever att Tarjouskauppa modellen som den används i Finland idag är orättvis mot köparen. Köparen måste binda sig till ett bud i 48 timmar utan att egentligen ha någon aning om vad försäljaren kan tänka sig sälja sin bostad för. Säljaren kanske bara spekulerar eller försöker blåsa luft i priserna, och visar inga kort på handen. Enligt ett examensarbete gjort 2012 där man genom intervjuer med förmedlare undersökt Tarjouskauppa modellen meddelar de flesta förmedlare att syftet med Tarjouskauppa är att få ett högre pris än vad man tror sig få med den traditionella modellen. Fördelen för köparen skall vara öppenhet och att hinna med i budgivningen, men de fanns också några som ärligt svarar att det inte finns några fördelar för köparen alls. Och jag upplevde betydligt mindre öppenhet i försäljning med Tarjouskauppa eftersom säljarens tankar och planer är fullkomligt dolda.

Efter mina tre erfarenheter vägrade jag gå med i Tarjouskauppa budgivningar igen, jag besökte inte ens visningar i lägenheter som såldes som Tarjouskauppa. Jag önskar starkt att det snart kommer någon förordning på att någon form av pyyntöhinta eller accepterat pris måste anges, eller att utgångspriset måste vara närmare det tänkta försäljningspriset än det är nu.

Kommentera gärna egna erfarenheter eller tankar!

Challe

 

Länkar:

Tarjouskauppa information

Konsumentverkets motion

Justitieministeriets betänkande

Tarjouskauppamallin arviointi

Mäklarsamfundet

Examensarbete om Tarjouskauppa modellen

Kiinteistömaailma om Tarjouskauppa modellen

Svenskt examensarbete om införandet av accepterat pris

I media:

HS – Asunnon tarjouskauppa – 48 hyytävää tuntia

Yle – Asuntojen tarjouskauppa jakaa välittäjien mielipiteet

MTV3 – Tarjouskauppa voi tuoda talonmyyjälle pettymyksen

Uusi Suomi – Asunnon tarjouskauppa ja oikea hinta

Kommentit (4)
  1. Vi slutade också ganska snabbt att ens titta på hus/lägenheter som såldes som tarjouskauppa. Som du redan skrev var utgångsprisena inte ens i närheten av det slutliga priset och ofta slogs vi av tanken ”Vi har ändå ingen chans i budgivningen”. Dessutom kändes det som att risken att bli lurad var för stor.
    Att köpa lägenhet i sig är väldigt stressande och energikrävande, att dessutom utsätta sig för stressen av ett budkrig, som en tarjouskauppa oftast innebär, kräver nog nerver av stål.

    1. Exakt! Och det blir så enformigt när man inte kan förhandla eller få motbud av säljaren alls. Endast köparen lägger sig i blöt. Och så löjligt med så otroligt låga utgångspris. Har inte riktigt fattat poängen med dem, då säljaren inte ens överväger att sälja före det stigit med 20-30 000 €.

  2. Förekommer traditionell auktion alls i Finland? Tycker det verkar ganska vanligt i t.ex. USA och Australien. Eller är det bara i reality-serier det händer?

    1. Har för mig att någon extravagant villa auktionerades traditionellt av utmätningsväsendet under min tid på bostadsmarknaden. En snabb googling visar också att tomter och egnahemshus på landet går att bjuda på i auktioner på nätet. Men ingenting ”normalt” i min intressesfär såldes med traditionell auktion, så tror inte detta är särskilt vanligt i Finland, eller Helsingfors.

      Challe

Rekisteröitymällä Lilyyn kommentoit kätevämmin ja voit perustaa oman blogin. Liity yhteisöön tästä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät merkitty *