8.10.2018 nettanen

Asunnonostajan muistilista

Olen kirjoitellut blogissani, että meillä on ollut pidemmän aikaa meneillään asunnonetsintä-projekti. Asumme tällä hetkellä siis 36 m2 asunnossa mieheni, koiramme ja kissamme kanssa.

Olemme katselleet sekä vuokrattavia kohteita että myynnissä olevia asuntoja, sillä meille kaikista tärkeintä on löytää sopiva asunto sopivalla sijainnilla. Vuokra-asunnoistakin on täällä pääkaupunkiseudulla kova kilpailu ja sellaisen hakemiseenkin voisin joitain vinkkejä antaa, mutta päätin, että voisin nyt kirjoitella hieman siitä, minkälaisia asioita me huomioimme mahdollista ostettavaa asuntoa etsiessä – tämä olkoon siis kuin pieni opas asunnon ostamiseen. Jokaisella on varmasti omat asiat, joita priorisoi mahdollisen asunnon hankinnassa, ja ne vaihtelevat muun muassa elämäntilanteen, budjetin ja sijainninkin mukaan. Me etsimme asuntoa Helsingin kantakaupungista, joka on omanlaisensa, haastava markkina.

Nämä asiat kannattaa huomioida omistusasuntoa etsiessä:

– Taloyhtiön jo tehdyt ja mahdolliset tulevat remontit

Kannattaa tarkistaa, mitkä remontit taloyhtiössä on jo tehty ja milloin – ja mitä remontteja taloyhtiön korjaussuunnitelman mukaisesti on mahdollisesti tulossa. Mahdolliset tulevat, kalliit remontit voivat tehdä halvaltakin vaikuttavasta asunnosta lopulta kalliin kokonaisuuden. Erityisesti kannattaa syynätä putki- ja julkisivuremontit, mutta myös piha-, katto- ja ikkunaremontit voivat tuoda tuhansien eurojen lisälaskun. Esimerkiksi putkiremontin aikaan ainakaan yksiöissä ei useinkaan voi asua, joten kustannuksia tulee tuolloin remontin lisäksi myös väliaikaismajoituksesta.

Itse olemme tehneet sen valinnan, että etsimme ensisijaisesti kohteita, joissa ei arvioida tulevan putkiremonttia ainakaan seuraavan 20 vuoden sisään.

– Vastike

Vastikkeen (erityisesti hoitovastikkeen) suuruus kannattaa aina syynätä. Usein, jos asunnon myyntiarvo vaikuttaa hämäävän alhaiselta, voi syynä olla poikkeuksellisen korkea vastike. Tällainen tilanne tulee vastaan usein esimerkiksi silloin, jos asunto on muutettu liiketilasta asuinhuoneistoksi, sillä usein liikehuoneistojen kohdalla vastikekerroin on suurempi kuin asuinhuoneistojen – ja tilan muuttuessa asuinhuoneistoksi vastike säilyy silti samana, jollei yhtiökokous toisin päätä. Vastikkeen määrä kertoo myös paljon taloyhtiön yleisestä taloudellisesta tilanteesta – ovatko taloyhtiön kulut kurissa ja onko taloyhtiöllä esimerkiksi vuokrattavia liiketiloja, joilla rahoitetaan taloyhtiön kuluja.

Toki myös poikkeuksellisen halpoja vastikkeita tulee toisinaan vastaan, mutta usein tällöin se näkyy suoraan myös asunnon myyntihinnassa. Esimerkiksi Helsingin keskustassa on olemassa taloyhtiöitä, joissa ei peritä ollenkaan hoitovastiketta, koska liiketilat rahoittavat taloyhtiön kustannukset.

– Missä kerroksessa asunto sijaitsee

Osa ihmisistä, kuten me, välttelee ensimmäistä asuinkerrosta. Tai ainakin katutasossa olevaa asuntoa – ensimmäinen kerros kun ei aina kylläkään tarkoita sitä. Katutasossa olevan asunnon haittapuoli on se, että tuolloin on yleensä aikalailla muitten ihmisten ”katseiden alla”. Asuntoon siis näkee todella hyvin joko kadulta tai sisäpihalta. Jälkimmäinen on toki ainakin omasta mielestäni jo vähän vähemmän paha, mutta ei silti erityisen mukava. En halua asua ”akvaariossa”, eli niin, että ohi kulkevat ihmiset voivat halutessaan nähdä tarkalleen, mitä teen omassa kodissani. Tässä on toki kysymys nimenomaan henkilökohtaisesta mieltymyksestä, ja kaikkia ensimmäinen kerros ei tietenkään haittaa. Lisäksi osa ihmisistä peittää ikkunanäkymää erilaisilla verhoratkaisuilla tai ikkunaan teipattavilla näköestekalvoilla.

Paljon vaikuttaa sekin, missä itse talo sijaitsee. On ihan eri asia asua ensimmäisessä kerroksessa rauhallisella paikalla, jossa ikkunan takaa aukeaa metsämaisema ja jossa ei koskaan liiku ketään. Mutta Helsingin keskustassa sijaitsevien talojen joka puolelta luonnollisestikin kulkee ihmisiä vähän väliä.

Myös asunnon jälleenmyynnin kannalta ensimmäinen kerros voi edellämainituista syistä olla ongelmallinen. Myyjä voi joutua joustamaan hinnasta ja myyntiaika saattaa myös ensimmäisen kerroksen asunnon kohdalla olla pidempi.

– Vuokratontti vai oma

Välttelemme myös asuntoja, jotka ovat vuokratontilla. Kun vuokratontin vuokrasopimus päättyy ja päivitetään, nousee hinta yleensä poikkeuksetta. Esimerkiksi Arvopaperi-lehti kirjoittaa ”Tuhansien asuntojen tonttivuokrat nousevat tulevina vuosina sadoilla prosenteilla. Se iskee myös asuntosijoittajien tuottoihin”. Korkeammat tonttivuokrat vaikuttavat suoraan hoitovastikkeen määrään.

Usein vuokratontilla sijaitsevan asunnon myyntihinta on edullisempi, mutta kuukausittaiset kulut korkeammat ja mahdollisuus hoitovastikkeen nousuun suuri.

– Tarkista alueella toteutuneiden kauppojen hinnat

Mikäli suunnittelet tarjouksen tekemistä, kannattaa ehdottomasti tarkistaa kyseisellä alueella jo tehtyjen asuntokauppojen toteutuneet hinnat, jotta et itse tarjoa ylihintaa. Palvelun avulla voit myös arvioida sitä, onko asunnon hintapyyntö ylä- vai alakanttiin. Ympäristöministeriön ylläpitämän Asuntojen hintatiedot -sivuston löydät täältä.

– Alueen tuleva hintakehitys

Kannattaa myös arvioida sitä, mikä on asunnon alueen mahdollinen tuleva hintakehitys. Onko kyseessä muuttotappioalue vai rakennetaanko alueelle uutta? Miten julkiset kulkevat nyt ja tulevaisuudessa? Hintakehityksen arvioimisessa voi käyttää apuna Reaktorin Kannattaako kauppa? -sivustoa, joka laskee Suomen eri alueiden ennustetun hintakehityksen.

– Viihdytkö asunnossa vähintään 2 vuotta?

Kannattaa muistaa, että oman asunnon myynnistä mahdollisesti tuleva voitto on veronalaista tuloa, mikäli asunnossa ei ole asuttu yhtäjaksoisesti vähintään kahta vuotta putkeen. Eli mieluiten kannattaa pyrkiä ostamaan asunto, jossa tietää viihtyvänsä ainakin tuon kahden vuoden ajan.

Pääkaupunkiseudun asuntotilanne pakottaa priorisoimaan

Pääkaupunkiseudun myytävien asuntojen tilanteesta voisi käyttää yhtä paljonpuhuvaa termiä – kuplassa ollaan. Ja varsinkin täällä Helsingin kantakaupungissa. Kaikenlaisesta kuraa voi ainakin Helsingin kantakaupungissa myydä ihan millä hinnalla tahansa, koska satutaan olemaan keskustassa. Neliöhinnat ovat tapissa, mutta sikäli sen ymmärtää, ettei tänne tietyille alueille enää ihan noin vain rakenneta ihan älytöntä määrää uusia asuntoja vanhojen sekaan. Ja halukkaita asukkaita kyllä löytyy – olenhan itsekin yksi heistä, jotka eivät mielellään muuta kauemmas.

Eli täällä ostajan täytyy hyväksyä se, että sijainti maksaa, ja täytyy olla valmis luopumaan tietyistä muista odotuksista. Jollei sitten omista miljoonaluokan budjettia! Asunnonostaja joutuu ylipäätään puntaroimaan, mitkä asiat ovat itselle ne kaikkein tärkeimmät. Esimerkiksi meille puntaroitavia asioita ovat olleet sijainti (laajemmin ja alueellisemmin), asunnon koko, asuinkerros, taloyhtiön kunto, asunnon kunto, asunnon varustelu (esim sauna, parveke, amme, vaatehuoneet, huoneiden koot) ja taloyhtiön tilat (esim sauna, sisäpiha, varastotilat, autopaikat).

Päätimme itse, että me painotamme sijaintia (koska haluamme lyhyet työmatkat, joista selviytyy ilman yksityisautoilua), mutta silloin joudumme luonnollisestikin tinkimään jonkin verran asunnon koosta, koska budjetti on rajallinen. Asunnon järkeväksi ja realistiseksi kooksi määritimme noin 50 m2. Myös asunnon kunnosta joutuu tinkimään, jos haluaa, että asunnon hinta ei nouse yli kipurajan. Se ei sinäänsä ole meille ongelma, koska olemme tehneet paljon remppaa jo nykyisessä asunnossa sekä mökillämme. Koska etsimme asuntoa kantakaupungissa, tarkoittaa se myös, että joudumme hyvin todennäköisesti luopumaan esimerkiksi saunasta ja parvekkeesta. Ammeen sen sijaan voi useimpiin kylpyhuoneisiin lisätä itse.

Realismista huolimatta myös ”taikaa”

Loppupeleissä sopivan omistusasunnon löytyminen vaatii monen asian matchaamistä. Oikea sijainti, oikea hinta, ja ”oikealta tuntuva” kohde. Elin kuitenkin itse vielä joskus aiemmin lapsellisessa haavekuvassa, että kotia valitaan täysin fiiliksen mukaan. Astellaan kuin elokuvissa johonkin unelmien kotiin, hurmioidutaan ja laitetaan nimet paperiin. Poksautetaan skumppapullo, ajetaan muuttokuorma pihaan ja eletään onnellisina elämän loppuun asti tuossa upeassa haaveiden kehdossa. Pöh ja pah.

Tosiasiassa asunnon etsiminen ja löytäminen on aika realistista palapeliä, johon vaikuttaa moni tekijä, kuten edellä olenkin jo kuvannut. Mutta ei realismi ja asioiden järkevä puntarointi siitä silti tylsää tai vähemmän merkityksellistä tee. Sitten kun on tehnyt oikeasti fiksun valinnan ja ostanut kohteen, josta ei hyvin tehdyn taustatyön takia paljastu ikäviä yllätyksiä, on asuntokaupoissa realismista huolimatta sitä tiettyä taikaa. Asunnon ostamisessa on samaa kuin vaikkapa uuden vaatteen ostamisessa – ei siinä osteta vain sitä itse asiaa. Siinä ostetaan unelmia ja haaveita siitä, millaista oma elämä uuden ostoksen kanssa sitten tulevaisuudessa on. Ja asuntokaupoilla on kyse sen verran isoista rahasummista, että ostostaan kannattaa vähän harkita ja pohtia etukäteen. Näin ostoksesta on iloa vuosiksi eteenpäin.

Vaikka ei sillä, itse en puolestani usko enää samanlaiseen konseptiin kuin aikaisempien sukupolvien kohdalla – nimittäin sellaiseen ”loppuelämän asuntoon”. Uskon, että meidän perheellä tulee kyllä olemaan asuntoja, joissa asumme useita vuosia, mutta en mene vannomaan, että mihinkään niistä asettuisimme ikuisesti (ja toisaalta, kuka tietää vaikka asettuisimmekin).

Minkälaisia asioita te huomioitte ja olette huomioineet asuntoa ostaessanne? Onko jotain tärkeää jäänyt joskus huomioimatta?